Czym jest mieszkanie inwestycyjne na wynajem i jakie warto kupić? Jak nie „przepalić” swojego kapitału? W co warto zainwestować na etapie projektu, remontu, wykończenia i jakiego ROI oczekiwać?

W tym case study opisujemy własny proces inwestycyjny mieszkania na wynajem w centrum Katowic: od wyboru nieruchomości, przez projekt, remont i wykończenie, po jego utrzymanie. Krok po kroku objaśniamy, czym się kierowaliśmy na każdym etapie inwestycji.

Oglądaj ten materiał jako film z polskimi napisami:

1. Jak wybrać mieszkanie inwestycyjne?

Co jest najważniejsze przy wyborze mieszkania, które planujemy przeznaczyć na wynajem?

• Nr 1. Lokalizacja. Jest absolutnie kluczowa, bo na nią będą patrzeć potencjalni najemcy: studenci, pracownicy biurowców i punktów usługowych. Dlatego nasze mieszkanie znajduje się kilka kroków od rynku. Taka lokalizacja zawsze będzie atrakcyjna — jeśli nie na długi termin, to kiedyś na krótki, dla turystów;
• Nr 2. Budynek. Czy jest nowy, czy stary? Czy jest po remoncie? Czy nagle nie zacznie się tam remont klatki, czy obok nie ma pustostanów? Wszystko jest ważne. Budynek, w którym jest nasze mieszkanie to ponad 100-letnia kamienica: piękna, w bardzo dobrym stanie technicznym, z wyremontowaną elewacją, szerokim i wygodnym wejściem;
• Numer 3. Społeczność: Czy jako inwestor wiesz, kto mieszka w budynku? Kim będą sąsiedzi Twoich najemców? My wiemy, do kogo należy każde mieszkanie w tej lokalizacji. Przyszli najemcy często pytają nas, czy znam sąsiadów — to ogromna przewaga, gdy mówimy, że tak;
• Nr 4. Pieniądze: Jakie masz oczekiwania względem zwrotu i czy myślisz o wzroście wartości nieruchomości w czasie? Każdy inwestor zaczyna od pytania: ile zarobię na moim mieszkaniu? W Polsce całkiem rozsądnie — zgodnie z danymi, przełom 2022 i 2023 roku dawał średnio 6,88% rocznie, a to 3. najwyższy wynik w Europie. Pod koniec tego case study robimy wyliczenie, ale mówimy też, dlaczego długoterminowy wzrost wartości nieruchomości w czasie może być ważniejszy, niż krótkoterminowo liczone ROI. 
• Nr 5. Przygotowanie mieszkania pod wynajem i odpowiednia oferta. Zakup mieszkania to początek. Jak projektować, remontować, urządzać, wynajmować? Rozpiszmy to krok po kroku.

2. Budynek i części wspólne

Najemca dostaje od nas komplet kluczy, ale też pastylkę, która otwiera drzwi główne do budynku i wejście na swój korytarz. Jeśli to możliwe, robimy też mater key, który otwiera wszystkie drzwi po kolei. Ma być bezpiecznie, ale też wygodnie. 

Na parterze budynki, w małym pomieszczeniu, zaaranżowaliśmy rowerownię i miejsce do przechowywania. Większość naszych najemców to obcokrajowcy, którzy przyjeżdżają z wielką walizką — jeśli nie chcą jej trzymać mieszkaniu, mogą zostawić tutaj. Jest też miejsce na rowery. Katowice to wszak rowerowe miasto.

Mieszkanie zlokalizowane jest na 1. piętrze. Prowadzi do niego korytarz, do którego wejście mają tylko najemcy mieszkań — każdy z nich musi wpisać kod lub przyłożyć wspomnianą pastylkę. Wszystko nadzoruje też czujne oko kamery monitoringu, którego zapis przechowujemy.

W korytarzu prowadzącym do mieszkań zaaranżowaliśmy szafę, w której trzymamy odkurzacz. Każdy najemca może z niego do woli korzystać. Jest też część zamknięta z narzędziami i środkami czystości dla naszego zespołu dbającego o utrzymanie.

3. Układ mieszkania na wynajem

To konkretne mieszkanie z sypialnią ma ok. 35 m2. Przy mądrym układzie tyle zdecydowanie wystarczy, by znalazło się miejsce na wszystko, co ważne. Mieszkanie ma dość nietypowy, długi układ, ale udało się tutaj wydzielić przedpokój z ogromnymi szafami do przechowywania, część dzienną, kuchnię. Jest łazienka i oczywiście sypialnia z miejscem do pracy.

Część dzienna jest połączona z kuchnią. Jest wygodne miejsce do jedzenia — tutaj akurat nasi architekci zaprojektowali wyspę kuchenną. Sypialnia jest zaaranżowana za lekką, szklaną konstrukcją (wstawienie ściany za bardzo by zamknęło tę przestrzeń) A tak mamy więcej światła i ciekawe architektoniczne rozwiązanie. W sypialni jest miejsce i dla dużego łóżka, i szafy, i miejsca do pracy.

Wygodne mieszkania typu studio to optymalnie 25-30 m2. Na portalach ogłoszeniowych ciągle widzimy takie 12-metrowe „apartamenty”. Tam na pewno nie udaje się zaaranżować wygodnych stref.

4. Wyposażenie mieszkania na wynajem

Kanapa w salonie jest wygodna i rozkładana (gdyby najemca chciał zaprosić gości), a w środku ma pojemnik na dodatkową pościel czy inne graty. 

Szafy w przedpokoju są zabudowane do samego sufitu (a sufit w kamienicy jest naprawdę wysoko, na ponad 3 metry). Mają drążki z wieszakami i półki. Jest tu deska do prasowania i żelazko, suszarka na pranie. I ciekawostka: pralka! Gdy nie ma na nią miejsca w łazience, śmiało może iść do garderoby, a nawet kuchni.

W kuchni są wszystkie najważniejsze sprzęty: kuchenka na 4 palniki i okap, piekarnik, zmywarka, lodówka z zamrażalnikiem, czajnik elektryczny. Nie zagracamy mieszkania dodatkowymi sprzętami, ale jeśli najemca potrzebuje czegoś jeszcze, dodajemy to na życzenie.

W standardzie są też zawsze garnki, patelnie, talerze, sztućce, kubki, szklanki, kieliszki. Gotuj, jedz, gość przyjaciół. Jak w domu!

Co ważne przy wyborze wyposażenia? Aby sprzęty były intuicyjne w obsłudze, a serie powtarzalne. Wszystko, co się zużyje czy potłucze, będziemy musieli uzupełnić.

Łazienka jest funkcjonalna i łatwa do utrzymania w czystości: zabudowane szuflady i szafki, gładkie powierzchnie, kabina walk-in bez żadnych zakamarków.

W mieszkaniu jest też centralne ogrzewanie (to jest standard) i klimatyzacja. Lata w Polsce są coraz gorętsze, a najemca długoterminowy spędzi w mieszkaniu 4 pory roku. Zimą będzie -10 stopni, a za pół roku +30. 

Ważne są też zasłony i rolety. W sypialni mamy takie, które zaciemniają, dają komfort pracy zdalnej i snu. W kuchni zasłony są jasne: zapewniają prywatność, ale nie ograniczają dostępu do światła dziennego.

Niezależnie od mieszkania dbamy też o miejsce do pracy: duże biurko, wygodne krzesło, odpowiednią ilość kontaktów, również takich na kabel internetowy. Ale spokojnie, zawsze jest też szybkie, prywatne WiFi.

5. Wystrój mieszkania na wynajem

Czy nasze mieszkania są ładne? Mamy nadzieję, że Ci się podobają, bo bardzo nam na tym zależy. Ale największym wyzwaniem naszych projektantów zawsze jest prostota. Nie wiemy, kto zaraz się tutaj wprowadzi, dlatego dbamy o uniwersalny, spójny design. Wybieramy jasne kolory i proste formy. Cuda może zdziałać światło, którym kreujemy strefy — lampy stojące, lampki nocne, biurkowe. 

Wybieramy dobrej jakości materiały, które przetrwają kilka lat najmu i zmieniających się najemców. Ta jakość, która się zwraca. Nie ma tutaj marmuru, złotych klamek i innych materiałów, przez które koszt remontu byłby zbyt wysoki, czynsz niekonkurencyjny, a mieszkanie trudne w utrzymaniu. Ma być wygodnie dla najemcy i dla właściciela. 

Nie przesadzamy też z dodatkami. Wystarczy jeden akcent kolorystyczny, prosty obraz, forma lampy czy mebla. Niech resztę atmosfery zbuduje tutaj najemca, to przecież jego dom na kolejne miesiące lub lata. Jeśli zastawimy mieszkanie dekoracjami i bibelotami, zabraknie przestrzeni na jego rzeczy. Jemu będzie bardzo trudno utrzymać takie mieszkanie w czystości, a nam znacznie opóźni to czas przygotowania mieszkania pomiędzy najmami. 

Oczywiście, na potrzeby sesji zdjęciowej zawsze dbamy o home staging, ale jest on bardzo stonowany, wręcz minimalistyczny. Nie może przytłoczyć, ani sprawdzić mylnego wrażenia odnośnie wyposażenia mieszkania.

6. Utrzymanie mieszkania na wynajem

I tutaj dochodzimy do czegoś, co wychodzi daleko poza samo mieszkanie. Bo mieszkanie to jedno: można je „doinwestować”, naszpikować nowinkami i drogimi sprzętami. I co z tego, jeśli najemca nie będzie umiał ich obsłużyć, nie będą mu potrzebne, będą kłopotliwe w utrzymaniu? 

O czym zatem pamiętamy, projektując mieszkanie intuicyjne?

• upewniamy się, że najemca ma dostęp do bezpieczników i wie, jak zareagować w przypadku awarii. A my oczywiście zapewniamy wsparcie;
• pamiętamy o regularnych przeglądach i serwisach, uruchamiamy ogrzewanie, przyjeżdżamy na naprawy;
• to my regularnie spisujemy liczniki i udostępniamy najemcy plik ze zużyciem mediów. Dzięki temu mamy kontrolę nad zużyciem, a najemca nie musi pamiętać o płaceniu rachunków czy podpisywać umów z dostawcami.

Wynajem mieszkania nie kończy się na znalezieniu najemcy i wydaniu kluczy. Mieszkanie inwestycyjne pracuje na siebie latami, dlatego trzeba szybko reagować i stale dbać. Dzięki temu nie tylko najemca będzie zadowolony i zostanie z nami jak najdłużej, ale też mieszkanie będzie w dobrym stanie przez jak najdłuższy czas.

7. Kalkulacja inwestycyjna

Jakiego zwrotu z inwestycji możesz oczekiwać i czy zysk z wynajmu to rzeczywiście główny parametr, dla którego inwestujesz? Ciężko o dokładne liczny przy rynku wtórnym, na którym wszystko zależy, ale popracujmy na konkretnym przykładzie.

95-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego w samym centrum Katowic to koszt około 550 000 zł. Takie mieszkanie możesz przeprojektować i zaaranżować w nim trzy niezależne apartamenty typu studio na wynajem.

Na cały remont, wykończenie i wyposażenie w standardzie inwestycyjnym potrzebujesz ok. 490 000 zł. Czy to dużo? Pamiętaj, że rynek wtórny oznacza wyższy koszt remontu, ale ma swoje przewagi, o których pisaliśmy TUTAJ [link}

Podatki i opłaty formalne to około 13 000 zł.  Biorąc pod uwagę średnie stawki wynajmu w Katowicach, możesz liczyć na 6-procentowy zwrot z inwestycji rocznie. To wartość aktualna w połowie 2023 roku i może ulec zmianie.

I tutaj dochodzimy do tezy, którą otwieraliśmy: kupując nieruchomość, jej największą wartością inwestycyjną jest tak naprawdę wzrost jej wartości w czasie. Ceny nieruchomości w Polsce wzrosły dwukrotnie od 2006 roku. A to dane uśrednione dla całego kraju. W Katowicach ten dwukrotny wzrost potrzebował znacznie mniej czasu. I to jest właśnie prawdziwa wartość inwestowania. 

Podsumowanie

Wiemy, że wybór mieszkania inwestycyjnego to bardzo trudna decyzja, wymagająca znajomości rynku i dużego zaangażowania. Jeśli czujesz, że w czymkolwiek możemy Ci pomóc, daj znać! Po to jesteśmy.