Interesujesz się nieruchomościami i myślisz o inwestowaniu? W tym przewodniku opowiemy Ci, jak zarobić na zakupie mieszkania inwestycyjnego na wynajem i porównamy dwa rynki: nowy i wtórny.

Dowiesz się też, ile trwa i kosztuje remont mieszkania, na którym będziesz zarabiać i jak wybrać mieszkanie inwestycyjne: czy lepiej ładne i nowe, czy stare i do remontu? Ile ofert, tyle możliwości. Dlatego tutaj wkraczamy my, żeby pokazać Ci możliwości.

Oglądaj na YouTube:

1. Rynek pierwotny czy wtórny? Rozróżnienie standardów

Wyjaśnijmy najpierw branżowy podział:

Rynek pierwotny to nowo powstała inwestycja, czyli mieszkanie kupowane od dewelopera czy pierwszego właściciela, który wybudował daną nieruchomość. W Katowicach naprawdę sporo jest takich ciekawych inwestycji. 

Rynek wtórny to mieszkania „używane”, czyli takie, które miały już lokatorów. Mogą być zlokalizowane w starych, a nawet zabytkowych kamienicach wymagających remontu (czasami naprawdę dużego lub nawet ingerencji w konstrukcję budynku). Mamy doświadczenie z takimi “perełkami”.

Rynek wtórny to też mieszkania nowsze, kilkunasto-, kilkudziesięcioletnie, wymagające tylko (w porównaniu do zabytkowych kamienic) remontu instalacji, odświeżenia pomieszczeń, nowego wyposażenia. W sprzedaży są też mieszkania inwestycyjne, które ktoś kupił, wyremontował, a nawet wykończył i odsprzedaje dalej (są to tzw. flipy).

My skupimy się na mieszkaniach, które dopiero trzeba wyremontować czy wykończyć. Dlaczego? Uwierz nam: mieszkanie inwestycyjne ma swoje wymagania. Wykańczając z myślą o najemcy długoterminowym mamy pewność, że to mieszkanie będzie dla niego odpowiednie. Po prostu możemy je dostosować do standardów wynajmu.

2. Czego się spodziewać po nowych inwestycjach deweloperskich w Polsce?

Sporo się u nas buduje, o czym piszemy też w naszym przewodniku. I dobrze, bo jest w czym wybierać! Co łączy te inwestycje?

Mieszkania są mniejsze niż w starych kamienicach — wszystkie funkcje są „upchnięte” na mniejszym metrażu. Najczęściej kuchnia jest otwarta na salon, co jest akurat bardzo dobrym rozwiązaniem, które sami stosujemy.

Lokalizacja zwykle oddalona jest od ścisłego centrum, a budynki są najczęściej całymi kompleksami z punktami usługowymi, podziemnymi garażami czy miejscem parkingowym. Ilość miejsc parkingowych jest określona przepisami i jest to min. 1 miejsce na 1 mieszkanie. Mieszkania mają windy, balkony czy tarasy na parterze.

Budynki deweloperskie powstają z nowoczesnych materiałów i w nowoczesnych technologiach, więc sam budynek jest energooszczędny, a koszty eksploatacji mieszkania czy ogrzewanie są niższe niż w starym budownictwie. To oczywiście teoria, bo w praktyce z tą jakością bywa różnie i wszystko lepiej jest weryfikować przez specjalistę na miejscu.

Co jest ważne dla inwestora, który kupuje mieszkanie inwestycyjne w stanie deweloperskim? Jest ono praktycznie gotowe na wykończenie. Sam remont trwa więc krócej i po drodze czeka go mniej potencjalnych niespodzianek. Czym jest stan deweloperski ? O tym poniżej.

Takie rozwiązanie ma swoje ograniczenia:

• będzie po prostu droższe, wszak wszystko jest nowe i sam remont jest tańszy;
• lokalizacja nie jest tak atrakcyjna, jak w starych kamienicach. Są oczywiście deweloperki w samym centrum, ale koszt metra jest bardzo wysoki;
• na mieszkanie często trzeba czekać, bo kupujemy je w trakcie budowy, która jeszcze może się opóźnić.

Czy możesz kupić nowe mieszkanie od ręki? Tak, ale wtedy najczęściej te najlepsze, o najfajniejszym układzie czy orientacji są już zajęte. Trzeba się wtedy trochę naszukać i po prostu znać rynek.

3. To może rynek wtórny?

Jasne, znamy się na nim naprawdę dobrze, więc już opowiadamy, jakie ma przewagi: 

• lokalizacja jest nie do pobicia. Mamy kilkanaście mieszkań przy samym rynku w Katowicach i to jest prawdziwy cymes;
• mieszkania często są w pięknych kamienicach (ach ten urok historycznych kamienic);
• mieszkania są wysokie, duże i przestronne, nawet z kilkoma sypialniami. To daje poczucie przestrzeni, ale też jest świetne inwestycyjnie. Takie mieszkanie można podzielić na kilka mniejszych;
• cena jest niższa niż w nowych budynkach (jeśli dobrze zaplanujesz remont, zyskasz);
• mieszkanie jest dostępne od ręki, więc wchodzisz i remontujesz od razu.

Jakieś minusy? Wymieńmy te najbardziej popularne:

• często instalacje znajdują się na wierzchu, nie tak łatwo je ukryć czy przerobić;
• budynki nie mają wind (czy możliwości ich zainstalowania) ani parkingu dedykowanego;
• skala remontu może zaskoczyć — nie zawsze wiemy, co jest „w środku”;
• starsze rozwiązania i materiały są mniej ekologiczne czy mniej ekonomiczne, więc mogą być droższe w eksploatacji.

Czy to problem? To zależy, komu powierzysz zrobienie projektu i remontu. Ekipa z doświadczeniem wie, z czym ma do czynienia i poradzi sobie z wyzwaniem.

4. Czym jest standard deweloperski?

Pora wyjaśnić, co w Polsce rozumie się jako stan deweloperski, czyli co dostajesz, idąc w nowe.

Mieszkanie jest przygotowane do wykończenia. Ma wylewkę, czyli jest gotowe do położenia podłogi. Ściany są tynkowane, zwykle wymagają tylko gładzi i pomalowania. Są zamontowane drzwi wejściowe (antywłamaniowe), okna, parapety wewnętrzne.

W mieszkaniu gotowe są następujące instalacje: ciepłej i zimnej wody, kanalizacji, wentylacji, elektryczna, centralnego ogrzewania (najczęściej grzejniki, za podłogówkę trzeba dopłacić).

Stan deweloperski to stan, który nie wymaga wielkiego nakładu prac remontowych w przypadku prostych rozwiązań aranżacyjnych. Można od razu kłaść podłogę, płytki, montować drzwi wewnętrzne. Następnie wystarczy zamontować oświetlenie, zabudowę kuchenną i zająć się aranżacją i wyposażeniem mieszkania.

Czy można coś zmienić? Tak, zwykle jest możliwość niewielkich zmian w układach mieszkań czy instalacji, ale najlepiej przewidzieć to jeszcze na etapie budowy. Wtedy koszt zmian jest znacznie niższy i nie są konieczne przeróbki już na „czystym” etapie wykańczania.

5. Ceny na rynku wtórnym, a w nowym budownictwie

W nowych inwestycjach ceny kształtują się w zależności od lokalizacji, jakości wykonania budynku. Wszystko ma znaczenie: projekt, nietypowe rozwiązania architektoniczne, zastosowane technologie, smart home, sposób ogrzewania mieszkań. Różnica w cenie zależy też od ekspozycji na strony świata i widoku, a nawet piętra (im wyżej, tym drożej).

Popatrzmy na Katowice i najbardziej popularne mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni 35-45 m2:

• prestiżowe lokalizacje (Strefa Kultury czy ścisłe centrum) to koszt od 8 900 zł do nawet 15 000 zł za m2;
• w dzielnicach wokoło: od 7 500 zł do 10 000 zł za m2 (cena wzrasta, gdy w pobliżu mamy park czy wygodne połączenie komunikacyjne z centrum miasta);
• średnia cena za m2 nowego mieszkania w grudniu 2022 przekroczyła w Katowicach 10 000 zł.

Porada dla inwestora: Im większe mieszkanie, tym tańszy jest metr kwadratowy. Inwestycyjnie warto kupić większe mieszkanie w niższej cenie i podzielić je na dwa mniejsze.

Na rynku wtórnym sporo jest do wyboru: są mieszkania w kamienicach w sercu miasta, o wielkich metrażach nawet do 250 m2. Należą one najczęściej do miasta i są sprzedawane poprzez przetarg. Zwykle wymagają kompleksowego remontu. 

Cena to od ok. 3 100 zł do nawet 9 000 za m2. Średnia cena: 4 700 zł za m2.
Mieszkania z rynku wtórnego, które zostały kompleksowo odnowione i przygotowane do stanu deweloperskiego, kosztują ok. 6 200 zł za m2.

Na rynku znajdziesz też mieszkania inwestycyjne w nowszych blokach: do niedużego remontu czy nawet wykończone, ze zrobioną łazienką i kuchnią, które wystarczy już tylko umeblować. Takie nieruchomości będą jednak lepsze dla kogoś, kto szuka okazji dla siebie. Mieszkanie inwestycyjne różnią się potrzebami, dlatego lepiej wyremontować i urządzić je z myślą o przyszłym potencjalnym najemcy.

6. Ile kosztuje i ile trwa wykończenie nowego mieszkania inwestycyjnego?

Ho ho, kolejne pytanie z gatunku „to zależy”. Postaramy się jednak dać Ci rzetelną odpowiedź, opartą na naszym doświadczeniu.

Czas zależy przede wszystkim od tego, czy po odebraniu kluczy możesz od razu wchodzić z ekipą remontową, czy dopiero będziesz zabierać się za projekt. Jeśli projekt miałeś wcześniej, to sprawny remont mieszkania z jedną sypialnią możesz zrobić w półtorej do trzech miesięcy. Oczywiście zakładamy tutaj proste rozwiązania architektoniczne i brak opóźnień w dostawach. Odpowiednio wczesne zamówienie mebli czy sprzętów to też rola doświadczonej ekipy koordynującej cały proces.

Koszt? Jeśli celujesz w standard pod wynajem, to licz od 2 500 zł za m2 w górę. Za taką ceny remontujemy mieszkania dla naszych klientów, zakładając już lepszej jakości materiały, meble w zabudowie, rozwiązania dedykowane. 

Czy da się taniej? Hmm… A planujesz samodzielnie malować i kłaść płytki?
Za 2 000 zł zrobisz coś bardzo podstawowego, co niekoniecznie przetrwa próbę czasu i na pewno będzie wymagało szybkiego remontu. To wątpliwa oszczędność.

7. Ile trwa i ile kosztuje remont mieszkania z rynku wtórnego?

Wyremontowaliśmy już prawie 100 mieszkań, więc bazujemy na konkretnych danych.

W przypadku pojedynczego mieszkania w budynku, który nie wymaga remontu generalnego, możemy przyjąć, że to dwa do czterech miesięcy.

Pół roku to realny czas w przypadku, gdy mamy duże mieszkanie w typowo starej kamienicy, które dzielimy na mniejsze — trzeba tutaj przeprojektować instalacje, zmienić aranżację, przenieść ściany… 

Kilka mieszkań w jednej nieruchomości oraz remont części wspólnej i klatki schodowej to już perspektywa nawet roku. Jedną z naszych inwestycji — kamienicę z szesnastoma mieszkaniami, klatką schodową i korytarzami, robiliśmy przez około rok.

Koszt różni się w zależności od stopnia remontu. Generalny remont starego, zniszczonego mieszkania w kamienicy, w którym musimy rozprowadzić też nowe instalacje, wymienić posadzki, doprojektować pomieszczenia itd. to dodatkowe około 2500 zł za m2, by dojść do stanu deweloperskiego. Potem koszty wykończenia i urządzenia są już podobne, jak w nowym mieszkaniu.

8. Co lepsze? Mieszkanie inwestycyjne nowe czy do remontu?

Jedyna zła wiadomość jest taka, że nie damy Ci jednej odpowiedzi. Sytuacja zależy od czasu, jakim dysponujesz, oczekiwań względem zwrotu z inwestycji, możliwości i potencjału danego rynku (miasta) etc. Ale postaramy się podsumować kilka najważniejszych kwestii:

W przypadku rynku wtórnego będzie trochę taniej, ale remont będzie dłuższy. A to oznacza, że później zaczynasz zarabiać. Z drugiej strony, na wybraną inwestycję deweloperską czasami trzeba poczekać nawet kilka-kilkanaście miesięcy, zanim zostanie zakończona i dostaniesz klucze, więc ta różnica już się kompensuje.

Na rynku wtórnym łatwiej kupić mieszkanie w lepszej lokalizacji (szybciej może się wynająć, bo będzie ona bardziej atrakcyjna dla najemcy).

Mieszkanie w deweloperce może być mniej awaryjne ze względu na to, że jest nowe, ma inne rozwiązania technologiczne. Koszty ogrzewania czy eksploatacja takiego mieszkania będą przez to niższe.

Jeśli nie czujesz się wystarczająco pewnie, ostateczną decyzję pomoże Ci podjąć partner, który zna dany rynek i zestawi jego możliwości z Twoimi potrzebami. Gdybyś myślał o Katowicach, zobacz, jak możemy Ci pomóc.

9. Co woli potencjalny najemca?

Z naszego doświadczenia: dla najemcy nie ma to znaczenia, dopóki mieszkanie jest w dobrym standardzie i konkurencyjne cenowo. Ważna jest lokalizacja, wyposażenie, układ pomieszczeń.

Mając na uwadze wszystkie przewagi jednego i drugiego budownictwa, trzeba wiedzieć, do jakiego najemcy chcemy kierować naszą ofertę. Dla studentów czy młodych osoby, wchodzących na rynek pracy, często lokalizację okaże się ważniejsza od nowoczesnych udogodnienia. Nie potrzebują parkingu, bo i tak nie mają samochodu. Pracują czy studiują w centrum lub wybierają komunikację publiczną. Stawiają na życie towarzyskie.

Rodziny z dziećmi wolą mieszkania w okolicy parku, może na obrzeżach, ale za to z miejscem parkingowym, prywatnym wejściem i windą. Podobnie mogą wybierać osoby starsze, one jednak nie będą docelową grupą odbiorców mieszkania inwestycyjnego (przynajmniej na razie).

10. BONUS: gotowiec inwestycyjny. Czy to się opłaca?

A może wolałbyś coś gotowego? Mamy na myśli mieszkanie już urządzone, ale urządzone z myślą o najemcy. Takie oferty nie są częste, ale gotowe mieszkanie inwestycyjne mają swoje przewagi. Jakie? Przede wszystkim nie tracisz czasu na projekt i remont. Takie mieszkanie często można kupić już „z najemcą”, co pozwala zarabiać praktycznie od razu.

Drugi bardzo mocnym atutem jest transparentność cenowa. Kupujesz gotowy produkt, więc nic nie zaskoczy się po drodze. 

Jakie są minusy? Przede wszystkim ryzyko, gdy nie wiesz, kto remontował takie mieszkanie, nie znasz standardu wykończenia i nie wiesz, jaka może być jego awaryjność. Dodatkowo koszt takiego mieszkania jest wyższy od zakupu mieszkania w stanie deweloperskim i urządzenia go swoimi nakładami.

Najlepiej jest znać firmę, która mieszkanie wyremontowała i wykończyła i móc zgłosić się do niej w przypadku pytań czy problemów. A najlepiej, jeśli ta sama firma od razu obsłuży najem, a potencjalne ryzyko czy ewentualne problemy podczas najmu weźmie na siebie. Inwestować trzeba z głową (i sprytem!).

Podsumowanie

Zarówno na rynku wtórnym jak i w nowym budownictwie można znaleźć atrakcyjne oferty mieszkań inwestycyjnych, które będą zarabiać na wynajmie. Wybór zależy od Twoich możliwości finansowych, czasu, jaki możesz poświęcić na sam etap remontowy oraz rynku, na jakim planujesz inwestować swoje środki.

Podejmując tak ważną decyzję, warto skorzystać z pomocy solidnego, godnego zaufania partnera, który zna lokalny rynek, jego specyfikę i może przeprowadzić Cię przez cały proces inwestycyjny. Jeśli myślisz o Katowicach, daj nam znać.