Planujesz wynajem mieszkania? A może właśnie trafiła Ci się bardzo okazyjna oferta? W tym artykule podajemy Ci 11 praktycznych porad, które warto przeczytać, zanim podpiszesz umowę najmu. 

Jako Wellcome Home od lat zajmujemy się tematem wynajmu i chcemy, aby było to rozwiązanie budzące zaufanie, a nie wybierane z konieczności. Niestety, z opowieści najemców wiemy, że najem budzi też obawy. Jeśli planujesz wynajem mieszkania, te porady pomogą Ci przygotować się do rozmowy z wynajmującym mieszkanie i do podpisania umowy najmu bez żadnych wątpliwości.

1. Uważaj na zbyt atrakcyjne oferty wynajmu

Ogłoszenia kuszą tanimi czynszami, bo konkurencja jest duża. Często dopiero drobnym druczkiem i na dole ogłoszenia jest napisane, że poza czynszem do zapłaty są jeszcze wysokie koszty administracyjne, prowizja dla agencji i odstępne dla właściciela mieszkania. Potrafi się z tego uzbierać naprawdę spora suma, która nijak ma się do pierwotnej ceny najmu.

Czytaj dokładnie ogłoszenia najmu – również (a wręcz szczególnie) wszystko to, co dopisano małą czcionką na samym dole. Jeśli nie znajdziesz informacji dotyczących ewentualnych dodatkowych opłat, to zapytaj agenta (lub właściciela mieszkania), czy ogłoszenie na pewno zawiera wszystkie koszty.

2. Doprecyzuj wysokość zaliczki na media

Zwróć uwagę na wysokość zaliczki na media i na to, co wchodzi w jej skład. 200 zł może wyglądać kusząco w ofercie najmu, ale rachunek do wyrównania na 2000 zł po roku wynajmu już nie. Lepiej od początku mieć wyższą zaliczkę, którą będziesz płacić regularnie co miesiąc i która realnie pokryje koszty zużycia.

Ile powinna wynosić rozsądna, realna zaliczka? To zależy od tego, co wchodzi w jej skład (np. jak rozliczane jest centralne ogrzewanie). Na przykładzie naszych mieszkań: apartament z jedną sypialnią i ogrzewaniem gazowym to koszt około 400-500 zł miesięcznie. Latem być może zużyjesz trochę mniej, ale ewentualna nadpłata pokryje koszty wyższego zużycia w sezonie zimowym.

Pamiętaj, że wartości liczników powinny być spisane w momencie Twojej wprowadzki. Ustal, kto sprawdza stan liczników podczas trwania najmu i kiedy landlord da Ci znać o ewentualnej niedopłacie.

3. Dopytaj o depozyt

W momencie podpisywania umowy najmu najemca wpłaca zwykle depozyt zabezpieczający ewentualne uszkodzenia. Zgodnie z polskim prawem wysokość depozytu może być maksymalnie aż sześciokrotnością czynszu. Praktyka rynkowa pokazuje, że jest to równowartość jednego lub dwóch miesięcznych czynszów najmu.

Jeśli ogłoszenie nie precyzuje wysokości depozytu, dopytaj od razu. To przecież spora kwota, którą musisz wyłożyć na start w gotówce. Termin zwrotu depozytu wynika z ustawy i jest to 30 dni roboczych po zakończeniu umowy najmu.Pamiętaj, że wynajmujący mieszkanie może obniżyć wartość zwracanego Ci depozytu, jeśli konieczne będą jakieś naprawy. Każda taka naprawa, której kosztem Ty jako najemca będziesz obciążony, musi być jednak uzasadniona. Czym są, a czym nie są uzasadnione koszty po wyprowadzce? Opowiadamy o tym w filmie „Prawa najemcy w Polsce” na naszym kanale YouTube. Zerknij koniecznie.

4. Rób zdjęcia (dużo zdjęć!)

Za ewidentne uszkodzenia, które nie wynikają z normalnego zużycia, będziesz musiał zapłacić, ale nie daj się naciągnąć na to, co nie jest Twoją winą. Podczas wprowadzki nie masz możliwości ocenić stanu wszystkiego, co znajduje się w mieszkaniu. Niektóre uszkodzenia mogą też umknąć uwadze wynajmującego i to wcale nie musi być jego zła wola. Każdej ze stron zależy na tym, by spotkanie przebiegło sprawnie i szybko. Mamy dobrą radę: podczas wprowadzki rób jak najwięcej zdjęć.

My jako wynajmujący robimy całą dokumentację zdjęciową, ale to nie jest rynkowa reguła, tylko jedna z naszych wielu szczegółowych procedur. Jeśli Twój wynajmujący nie zadaje sobie takiego trudu, wyręcz go i zrób zdjęcia, koniecznie w jego obecności. Kolejna rada: dodajcie tę informację w umowie najmu czy protokole zdawczo-odbiorczym.

5. Doprecyzuj kwestię umowy dwujęzycznej

Ogłoszenia na polskich portalach są już coraz częściej po angielsku, ale z umowami najmu ciągle bywa różnie. Specjalistyczny język wymaga tłumacza, to z kolei pociąga za sobą dodatkowe koszty. Jeśli jesteś obcokrajowcem i nie rozumiesz polskiego (lub jeśli wynajmujesz mieszkanie obcokrajowcowi), powinieneś podpisać umowę dwujęzyczną, najczęściej polsko-angielską. 

Pamiętaj! Aby umowa taka była respektowana również przez urzędy (np. na potrzeby meldunku), musi być dwujęzyczna, również w języku polskim.
Upewnij się też, kto ponosi koszty tłumaczenia. Dla nas to oczywiste, że jeśli wynajmujący przewiduje możliwość wynajmu mieszkania osobie z zagranicy, powinien zadbać też o porządne tłumaczenie umowy.

6. Zapytaj o akt notarialny

Ustal już na początku, czy wynajmujący będzie chciał podpisywać umowę u notariusza i kto ponosi jej koszty. Nie jest to procedura konieczna, ale zupełnie w Polsce normalna i preferowana przez wynajmującego. Koszt aktu notarialnego to około 400-500 zł.  

Jeśli umowę podpisuje się z obcokrajowcem, konieczny też będzie tłumacz. W tym miejscu warto również ustalić, kto płaci za tłumacza i w czyjej gestii pozostaje szukanie go. Słyszeliśmy o przypadkach, w których najemca przyszedł podpisać akt notarialny, ale nie dostał wcześniej informacji, że musi sam poszukać tłumacza i za niego zapłacić.

7. Wykup ubezpieczenie

Nasi najemcy już to wiedzą, bo mocno ich edukujemy, ale to wciąż nie jest standard. Dlatego powtarzamy, apelujemy, prosimy: rozpoczynając najem, wykup dla siebie ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. 

To koszt niecałych 100 zł na rok, a ubezpieczenie zabezpiecza Cię przed nieumyślnymi szkodami w mieszkaniu (i nie tylko!). Jak to zrobić i o co chodzi? Mamy na ten temat szczegółowy przewodnik na naszym blogu. Przekonaj się, że to banalnie proste!

I jeszcze jedna ważna uwaga: czasem w umowie najmu jest zapis, że za każdy miesiąc bez wykupionego ubezpieczenia OC musisz ponosić dodatkową opłatę. Dlaczego? Wynajmujący ma świadomość, na jakie koszty możesz być narażony w przypadku uszkodzenia czegoś w mieszkaniu i chce w ten sposób zmobilizować Cię do zakupu ubezpieczenia. Uwierz nam, że sytuacje losowe naprawdę się zdarzają. 

Oczywiście będąc fair, wynajmujący powinien powiedzieć Ci o tym przed podpisaniem umowy, a nie ukrywać tego gdzieś w umowie najmu, licząc na to, że zarobi na dodatkowej opłacie.

8. Uważaj na inne ukryte koszty

Ukryte, czyli jakie? Wszystkie te, których nie jesteś świadomy, bo nie zostały jednoznacznie wskazane na początku. Znalazły się na szesnastej stronie umowy najmu, a Ty nie doczytałeś, bo umowa nie była przetłumaczona, bo nie miałeś czasu, bo wynajmujący poganiał. Powodów mogą być naprawdę dziesiątki. 

No właśnie… pośpiech i podpisywanie umowy na kolanie nie pomagają Ci zadbać o własne interesy. Na co szczególnie zwrócić uwagę? Na obligatoryjne koszty sprzątania po wyprowadzce czy wymogi dotyczące stanu, w jakim ma być zostawione mieszkanie (np. odmalowanie wszystkich ścian na biało). 

Rozwiązanie? W idealnym świecie wynajmujący transparentnie powie Ci o wszystkich kosztach, ale w praktyce różnie bywa. Pytaj, pytaj, pytaj. I czytaj umowę, po prostu. To nie tylko Twoje prawo, ale też obowiązek.

9. Awaria? To nie mój problem

Obyś nigdy nie usłyszał takiego zdania od swojego wynajmującego, ale… lepiej wiedzieć od początku, na czym stoisz. 

Dopytaj, kto będzie opiekunem mieszkania i Twoją osobą kontaktową podczas trwania najmu. Co masz zrobić, gdy coś się zepsuje lub będziesz potrzebował pomocy? Gdy coś wydarzy się w nocy, w weekend, podczas jego urlopu czy wyjazdu? Awarie muszą być usuwane naprawdę szybko i sprawnie, aby nie powodować dalszych uszkodzeń, a Tobie umożliwić korzystanie z mieszkania. Ustal, jakie naprawy leżą po Twojej stronie i czy sam musisz szukać specjalisty oraz kto rozlicza ich ewentualny koszt. My wymieniamy najemcom nawet przepalone żarówki, ale każdy wynajmujący może mieć inną politykę. Tutaj jeszcze raz odsyłamy Cię do wspomnianego filmu o prawach i obowiązkach najemcy.

10. Wcześniejsze wypowiedzenie umowy

Teoretycznie, zgodnie z polskim prawem, nie masz możliwości wypowiedzenia umowy podpisanej na określony czas. I nawet jeśli nagle zmienią Ci się plany, wynajmujący nie musi się zgodzić na zakończenie umowy lub może poprosić Cię, abyś poszukał dla siebie zastępstwa. A to w praktyce może być trudne.  

Jeśli Twoje plany są elastyczne i chcesz zostawić sobie alternatywę, zapytaj od razu, czy wynajmujący przewiduje możliwość wcześniejszej wyprowadzki i koniecznie zapiszcie to w umowie. Zapewnienia słowne, choć teoretycznie wiążące w polskim prawie, są trudne do udowodnienia. My mamy taki zapis w każdej umowie najmu, dzięki czemu zasady są jasne i transparentne dla każdej strony.

11. Koniec umowy. Co dalej?

Umowy najmu są zawierane na określony czas, najczęściej na rok. Co jeśli zapomnisz powiedzieć wynajmującemu, że po tym czasie się wyprowadzasz? Nic, możesz po prostu spakować się i wyjechać. Wynajmujący nie ma prawa automatycznie przedłużyć trwania Twojej umowy na kolejny okres lub zabronić Ci się wyprowadzić.

Oczywiście dobrze jest powiedzieć wcześniej, że nie planujesz zostawać w mieszkaniu. Dla Twojego bezpieczeństwa ważne jest, aby podpisać protokół przekazania mieszkania (czyli oficjalnie zdać mieszkanie).

A co, jeśli chcesz mieszkać nadal? Wynajmujący prawdopodobnie poprosi Cię o podpisanie aneksu do trwającej umowy najmu. Dla wynajmującego to często moment na zrewidowanie oferty, ale czynsz może pozostać taki sam. Jeśli wynajmujący nie podejmie żadnych działań, a Ty pozostaniesz w mieszkaniu, aktualna umowa przechodzi na czas nieoznaczony.

Kilka wskazówek zamiast zakończenia

Życzymy Ci samych cudownych doświadczeń związanych z wynajmem i wyrozumiałych wynajmujących. Obyś nigdy nie musiał dochodzić swoich praw.

Jeśli interesuje Cię temat nieruchomości, nie zapomnij subskrybować naszego kanału na YouTube. Zerknij też na nasz blog i do praktycznego przewodnika, gdzie znajdziesz jeszcze więcej porad dotyczących wynajmu. A jeśli szukasz miejsca dla siebie, rozważ Katowice. Mieszkania i bezproblemowy wynajem dostajesz u nas w pakiecie, a z całą resztą spraw też chętnie Ci pomożemy.