Masz mieszkanie?
Polski / EURPLN
Language
Język
Polski
Currency
Waluta

Umowa najmu. Co wiedzieć przed jej podpisaniem?

Planujesz przeprowadzkę do Polski? Szukasz mieszkania na wynajem lub przygotowujesz się do podpisania umowy najmu? W tym artykule znajdzie informacje o najważniejszych aspektach, które powinieneś wiedzieć przed podpisaniem umowy: rozliczanie mediów, opłaty, obowiązki najemcy i wynajmującego. Przeczytaj zanim podpiszesz.

Czas trwania umowy najmu

Umowy długoterminowe w Polsce są zwykle podpisywane na okres 12 miesięcy. Miesięczny czynsz, który widzisz w ofercie wynajmu, odnosi się najczęściej do takiego właśnie okresu. Czasami wynajmujący zgadza się na termin 9 miesięcy, czyli rok akademicki. Jeśli szukasz mieszkania na termin inny niż rok, zapytaj go o taką możliwość zanim podpiszesz umowę.

Ważne: zadaj mu również pytanie o możliwość wcześniejszego zakończenia najmu. Zgodnie z polskim prawem umowa zawarta na czas określony nie może być zakończona wcześniej. Jednakże wyrozumiały wynajmujący powinien zrozumieć, że plany czasem nieoczekiwanie się zmieniają i dać Ci możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

Rezerwacja mieszkania i depozyt

W naszym poprzednim przewodniku – 7 rzeczy, które musisz wiedzieć przez przeprowadzką do Polski – radziliśmy my, żebyś szukał mieszkania około miesiąca przed przyjazdem do Polski. Dlaczego? Ponieważ wynajem zaczyna się najczęściej od razu po podpisaniu umowy lub od kolejnego pełnego miesiąca. Jeśli data rozpoczęcia wynajmu jest inna, powinieneś dowiedzieć się tego z ogłoszenia. 

Jeśli chciałbyś wynająć konkretne mieszkanie z wyprzedzeniem, zapytaj o taką możliwość i ewentualny koszt. Możliwe, że wynajmujący poprosi Cię o podpisanie umowy przedwstępnej jako zabezpieczenia dla obu stron – dla Ciebie, że mieszkanie będzie czekało i dla niego – że nagle się nie rozmyślisz.

Standardem jest też wpłata depozytu (zwanego też kaucją). jego wysokość to najczęściej równowartość 1-3 miesięcznego czynszu. Może być więcej, ale to mało prawdopodobne. Depozyt musi być zwrócony do 30 dni po zakończeniu wynajmu. 

Ważne: kwota depozytu może być pomniejszona o koszty takie jak sprzątanie końcowe czy naprawy, ale wynajmujący nie może potrącić Ci za standardowe zużycie mieszkania wynikające z jego regularnego użytkowania. 

Jeśli Twoja umowa jest zawarta na czas określony, a Ty planujesz wyprowadzić się ostatniego dnia jej trwania, nie musisz jej wypowiadać. Poinformuj oczywiście wynajmującego, że nie będziesz jej przedłużać, np. wysyłając mu informację e-mailem. Co ważne, musisz wyprowadzić się ostatniego dnia trwania wynajmu, nigdy później. W niektórych umowach znajdziesz nawet informację o konkretnej godzinie wyprowadzki. 

Również, jeśli planujesz zostać w mieszkaniu, Twoja umowa będzie kontynuowana na tych samych warunkach. Teoretycznie nie musisz nic robić, ale wynajmujący prawdopodobnie poprosi Cię o podpisanie załącznika do umowy z nowymi datami wynajmu.

Umowa najmu i inne dokumenty

Najważniejszym dokumentem jest oczywiście umowa najmu. Prosimy, podpisują ją – jest ona przecież również zabezpieczeniem Twoich interesów. Obie strony umowy mają swoje prawa i obowiązki, które lepiej mieć na papierze.

Umowa najmu powinna zawierać następujące informacje:

  • pierwszy i ostatni dzień trwania umowy
  • datę wprowadzenia się (może być inna niż data rozpoczęcia umowy)
  • wysokość czynszu i zaliczki na media
  • termin płatności i metoda zapłaty (najczęściej numer konta bankowego)
  • dokładny adres wynajmowanego mieszkania (przyda się do wypełniania wniosku o zameldowanie i innych dokumentów relokacyjnych)
  • kwota depozytu i informacja, że jest on zwrotny

Polskie prawo dotyczące najmu i nieruchomości jest dość skomplikowane, dlatego przeczytaj umowę dokładnie i zadawaj pytania, jeśli czegoś nie rozumiesz. A najlepiej poproś o draft umowy z wyprzedzeniem, abyś mógł na spokojnie się zapoznać ze wszystkimi jej zapisami. 

Drugim dokumentem, jaki powinieneś dostać, jest szczegółowa lista wyposażenia mieszkania – protokół przekazania mieszkania. Dzięki niemu wiesz, co dokładnie znajduje się w Twoim mieszkaniu i tylko za to będziesz odpowiedzialny. Czegoś brakuje? Jeśli nie było tego w protokole, nie jest Twoim problemem.

Porada: zrób zdjęcia mieszkania podczas wprowadzania się, w obecności wynajmującego. Dzięki temu łatwo porównasz stan mieszkania pierwszego i ostatniego dnia i nikt nie posądzi Cię o zniszczenia czy braki, za które nie jesteś odpowiedzialny.

Liczniki i zużycie mediów

Protokół przekazania powinien też zawierać informacje o aktualnym stanie licznika wody, prądu i (jeśli jest) gazu. Znając początkową wartość liczników będziesz świadomy, jakie jest Twoje regularne zużycie.

Jeśli podpisuje umowę z firmą, będziesz musiał podpisać również dokument RODO (od Rozporządzenia o Ochronie Danych Osobowych). General Data Protection Regulation to wymóg unijny, który obliguje firmę do właściwego zbierania i przechowywania danych osobowych klientów.

Dokumenty dwujęzyczne

Polskie prawo nie wymaga, by umowa najmu była dwujęzyczna, ale jeśli podpisuje ją obcokrajowiec my nie wyobrażamy sobie innego rozwiązania. Musisz przecież wiedzieć, co wynajmujesz! Jeśli wynajmujący decyduje się wynająć mieszkanie obcokrajowcowi, musi być również gotowy ponieść koszty tłumaczenia. Jeśli się nie zgadza lub nie widzi takiej potrzeby, lepiej odpuść tę ofertę. Może to tylko oznaczać kolejne problemy w przyszłości. 

Uwaga! Protokół przekazania musi być podpisany w mieszkaniu po jego obejrzeniu i upewnieniu się co do jego stanu. Sama umowa najmu może być podpisana w innym miejscu, ale zawsze dopiero po dokładnym obejrzeniu mieszkania.

Regulamin wynajmu i najczęstsze zasady

Regulamin wynajmu może być inny u każdego wynajmującego, dlatego upewnij się,  że wymagania i zasady zostały Ci przekazana w formie pisemnej, abyś mógł się z nimi zapoznać. 

Oto najbardziej popularne zapisy regulaminu:

Papierosy

Zdecydowana większość wynajmujących surowo go zabrania. Zapach papierosów jest nieprzyjemny i przeszkadza innym mieszkańcom, a palenie w mieszkaniu powoduje jego zużycie. Jeśli palisz, możesz zostać obciążony kosztami całkowitego usunięcia skutków palenia. Nie ma dyskusji!

Goście

W tym przypadku wszystko zależy od nieruchomości. Jeśli wynajmujesz całe mieszkanie, możesz oczywiście zapraszać do niego gości. Mogą oni też zostawać u Ciebie na noc. Jeśli współdzielisz mieszkanie (lub pokój) z inną osobą, powinieneś respektować jej prawo do spokoju i prywatności, co jest oczywiście dobrą praktyką wynikającą z poszanowania współlokatorów. Nikt jednak nie może zakazać Ci zapraszania gości. Pamiętaj tylko, że częste wizyty to też wyższe zużycie mediów.

Imprezy

Jak już wiesz, możesz zapraszać gości, ale nie możesz przeszkadzać sąsiadom. Musisz też respektować ciszę nocną, która w Polsce trwa najczęściej od 22:00 do 6:00 dnia kolejnego. Jeśli Twoja impreza wymknie się spod kontroli, sąsiedzi mogą zadzwonić po policję, a Ty możesz zostać ukarany mandatem. Co więcej: jeśli imprezujesz naprawdę dużo i wkurzysz sąsiadów, mogą oni poskarżyć na Ciebie do administracji i Twój wynajmujący może nawet wypowiedzieć Ci umowę najmu. To oczywiście sytuacja bardzo ekstremalna, ale lepiej, żebyś wiedział.

Podnajem

Zgodnie z polskim prawem najemca nie może podnajmować mieszkania bez zgody jego właściciela. Nawet jeśli taki zapis nie widnieje w umowę najmu, wynajmujący może wypowiedzieć Ci umowę, jeśli się o tym dowie. Tu nie ma wymówek ani wyjątków.

Zwierzę domowe

Tu wszystko zależy od właściciela mieszkania. Jedni się zgadzają, inni nie. Nieważne, jak bardzo kochasz swojego futrzastego przyjaciela, mieszkanie, w którym przebywa zwierzę, zawsze będzie eksploatowało się trochę bardziej. Możliwy jest zatem dodatkowy koszt, np. w postaci sprzątania potrąconego z Twojej kaucji.

Zakaz prowadzenia działalności gospodarczej

Oznacza on, że w wynajmowanym mieszkaniu nie możesz zarejestrować swojej firmy czy innego rodzaju działalności. Dlaczego? Bo właściciel mieszkania płaci zupełnie inny podatek, jeśli wynajmuje lokal na cele mieszkaniowe, a inny, jeśli jest to lokal komercyjny.

Zmiany wystroju

Tak niewielkie zmiany jak powieszenie rolet czy plakatu to zwykle nie problem. Każdy wynajmujący może jednak inaczej postrzegać “niewielkie zmiany”, dlatego każdy pomysł konsultuj. Najlepiej, jeśli potwierdzenie będziesz miał w formie pisemnej (mailem lub SMSem). A co z większymi zmianami? Opowiemy o nich w przewodniku o prawie nieruchomości.

Media i dodatkowe opłaty

Wysokość czynszu to podstawowy koszt wynajmu, który widzisz w ogłoszeniu, który jeszcze oczywiście najwyższy. Nie jest jednak jedyną opłatą. Są jeszcze wspomniane media oraz opłaty administracyjne. Co dokładnie oznaczają?

Opłaty administracyjne

Każdy właściciel mieszkania w danym budynku ponosi regularne opłaty, które rozlicza z jego administracją. Opłaty te obejmują między innymi sprzątanie klatki schodowej, utrzymanie windy, prąd i ogrzewanie w częściach wspólnych, fundusz remontowy, podatki etc.

Niektórzy wynajmujący nie informują o wysokości opłat administracyjnych, ale od razu wliczają je w kwotę najmu, inni rozbijają te kwoty i podają je osobno w ofercie. Jeśli oferta wynajmu nie mówi o nich nic, lepiej dopytaj wynajmującego.

Media

Media obejmują zwykle wodę, prąd, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, internet i czasem gaz i są płacone co miesiąc razem z czynszem. 

Ale uwaga! Nie daj się nabrać na podejrzanie niską kwotę opłaty za media. Jest to tylko zaliczka, która powinna być obliczana na podstawie średniego miesięcznego zużycia. O ile internet czy wywóz śmieci to stałe comiesięczne koszty, o tyle woda czy prąd płacone są za zużycie i prędzej czy później będziesz musiał je rozliczyć. Wspominaliśmy już, że ich wartość początkowa powinna być wpisana do protokołu, pamiętasz?

Media rozliczane są zwykle raz w roku, dlatego otrzymując wyrównanie możesz nieźle się zdziwić – szczególnie, jeśli przez cały okres wynajmu płaciłeś bardzo niską zaliczkę. Poproś wynajmującego, aby informował Cię regularnie o zużyciu mediów, czy to podając stan liczników, czy wysyłając Ci ich zdjęcia. Raz na kwartał powinno wystarczyć, by dać Ci właściwy obraz regularnego zużycia. 

Jeśli woda i centralne ogrzewanie są zapewnione przez miasto, zaliczka na nie będzie automatycznie wliczona w kwotę czynszu. Miasto rozlicza je zwykle raz na rok, a różnicę trzeba będzie wyrównać (czyt. dopłacić). 

Ważne! Media nie zawsze rozliczane są poprzez wynajmującego i płacone razem z czynszem. W przypadku umów długoterminowych, polscy wynajmujący często pozostawiają kwestię mediów najemcy mieszkania, który sam podpisuje umowę z dostawcami prądu, gazu czy internetu. Polityka mediów zależy oczywiście od wynajmującego, ale jeśli jest on właścicielem kilku mieszkań w tej samej lokalizacji, wzięcie na siebie umowy z dostawcami i rozliczanie zużycia z najemcą będzie dla tego drugiego znacznie wygodniejsze.


Jak widzisz, znalezienie właściwego mieszkania to jedna rzecz, ale przebrnięcie przez całą procedurę wynajmu to zupełnie inna historia. Oby Twoja była jak najprostsza, a cały wynajem przebiegał bezproblemowo.

Jeśli chciałbyś poczytać więcej o relokacji do Polski, zerknij w inne nasze przewodniki dostępne tutaj

Powodzenia!

Sprawdź także