Czy Polak woli mieszkać w swoim, czy w wynajmowanym mieszkaniu? Jak było do tej pory, a jak zmieniają się trendy? Ile to kosztuje i co bardziej się opłaca? I… czy na wynajmie można zarobić?

Jeśli stoisz przed wyborem: kupić mieszkanie czy wynajmować, na pewno kalkulujesz, co bardziej się opłaca teraz, a co wybrać z myślą o przyszłości? I czy zakup nieruchomości może być atrakcyjny pod kątem przyszłej nieruchomości w najem? Uwaga spoiler: od razu mówimy, też tak!

Wolisz oglądać niż czytać? Zerknij na nasz kanał YouTube i oglądaj z polskimi napisami:

1. Statystyki mieszkaniowe: Polska a zagranica

Ponad 66% dorosłych Polaków ma swój lokal własnościowy, a ponad 80% mieszkańców mieszka w lokalu własnościowym. Średnia w UE to 70%. We Francji w wynajmowanym mieszkaniu mieszka 36% społeczeństwa, ponad 40% też w Szwajcarii czy Austrii. W Niemczech prawie połowa społeczeństwa wynajmuje. Daleko nam do danych Europy Zachodniej.

Polacy wciąż zdecydowanie wolą mieszkać w swoim mieszkaniu: taki model wybiera aż 9 na 10 Polaków. Czują się wtedy „na swoim”, a posiadanie mieszkania jest utożsamiane z bezpieczeństwem i ustatkowaniem się.

Trend ten jest niestety podyktowany również tym, co jest na rynku: brakuje lokali na wynajem o dobrym standardzie, a same procedry wynajmu dopiero się tworzą. Jeszcze kilka lat temu prawie wszystkie lokale na wynajem były wynajmowane przez osoby prywatne, a co za tym idzie, nie było wypracowanego standardu i dobrych praktyk. To były takie typowe mieszkania po babci. Wynajem miał po prostu bardzo zły PR.

Czy coś się tutaj zmienia? Tak! Przede wszystkim wzrasta świadomość lokatorów, którzy mają wyższe oczekiwania wobec swojego mieszkania. A co za tym idzie, stale poprawia się oferta i standard mieszkań. Zmieniają się też potrzeby nowego pokolenia. Polska powoli przechodzi mieszkaniową przemianę. 

2. Rynek nowych nieruchomości w Polsce

Absolutnie rekordowy pod względem nowych inwestycji był rok 2021.
Oddano wtedy najwięcej lokali mieszkalnych od końca lat 70.
Polska, zaraz po Francji, zajęła 2 miejsce w Europie, jeśli chodzi o najwyższą liczbę mieszkań oddanych do użytku w 2021 roku na 1000 mieszkańców – 6,16 mieszkań na 1000 mieszkańców.

Najwięcej buduje się w Warszawie, Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu.
Z kolei, jeśli chodzi o powierzchnię, największe statystycznie mieszkania buduje się… w Katowicach: 54,9 m2. Średnie nowo powstające mieszkanie w Polsce ma 52,6 m2.

Jeszcze rok temu sprzedawało się wszystko — nawet zanim rozpoczął się proces budowy. 11% zgodnie mieszkań z badaniami sprzedawało się pod inwestycje. Niestety, rynek w 2022 zwolnił. Dlaczego?

Przez inflację i podniesienie stóp procentowych spadła zdolność kredytowa Polaków i większości z nas przestało być nas stać na zakup wymarzonego mieszkania.
Co to oznacza? Dwie rzeczy:
Po pierwsze: Że dla osób z kapitałem wybór jest teraz większy, a sprzedający mieszkania są skorzy do negocjacji. Deweloperom zależy na sprzedaży mieszkań, które już wybudowali.
Po drugie: Polacy, których nie stać na zakup (lub świadomie z niego zrezygnują) zaczynają interesować się wynajmem. A zatem rodzi się poważna potrzeba produktu. Dobrej jakości produktu.

3. Ceny zakupu nieruchomości w Polsce a Europie

Zgodnie z raportem Property Index 2022 przeprowadzonym przez Deliotte, najdroższe mieszkania w Europie są w Wielkiej Brytanii: 1 mkw. mieszkania  to aż 4905 EUR. Wśród państw z najwyższymi średnimi cenami znalazły się także Austria (4782 EUR/m2), Francja (4639 EUR/m2), Niemcy (4600 EUR/m2) i Holandia (3949 EUR/m2). 

W Polsce średnia cena za 1 mkw. w 2021 wynosiła 1729 EUR, co oznacza wzrost o ponad 9% względem roku 2020.

Jak to wygląda w poszczególnych miastach? Średnie ceny zakupu 1 m2 nowej nieruchomości w grudniu 2022 wyniosły:

• 13 321 zł w Warszawie — to zdecydowanie najdroższe Polskie miasto;
• 12 307 w Krakowie, drugiem najbardziej popularnym mieście;
• 11 981 we Wrocławiu.

W Katowicach średnia cena nowego mieszkania to 10 416 zł (pierwszy raz w grudniu 2022 cena przekroczyła 10 000 zł). Średnie ceny wzrosty w ciągu roku (grudzień 2021 do 2022) o 9 d 17% (najbardziej wzrosty we Wrocławiu, najmniej w Katowicach).

Dlaczego te ceny rosły? Bo ubyło mieszkań najtańszych, czyli takich, na które „było stać” Polaków. Ostały się mieszkania drogie, o większej powierzchni i wyższym standardzie. I to tych „drogich” mieszkań jest najwięcej na rynku. Co to oznacza? Że osoby z wyższym kapitałem mają w czym wybierać… Oferty deweloperów są teraz bardzo atrakcyjne.

Na znaczeniu bardzo zyskuje też Śląsk i Katowice — stanowią bardzo atrakcyjną i perspektywiczną lokalizację dla inwestycji mieszkaniowych z uwagi na inwestycje biznesowe (biurowce) czy nowe miejsca pracy. Więcej o tym przeczytasz w naszym poście Katowice vs Kraków.

4. Dostępność mieszkań w Polsce

Aby lepiej zrozumieć sytuację statystycznego Polaka, trzeba przyjrzeć się temu, ile kosztuje go zakup mieszkania. Mówi o tym wspomniany raport „Property Index”. Najmniej dostępne mieszkania w Europie są dla Czecha — statystycznie to ponad 13 rocznych wypłat. W Polsce potrzeba średnio 7,8 rocznych pensji brutto, żeby kupić 70-metrowe mieszkanie.

Dla większości Polaków takie środki są niemożliwe do zaoszczędzenia, dlatego mieszkanie kupują na kredyt hipoteczny, najczęściej na 25 lat. Jednak ze względu na podwyżkę stóp procentowych (rosnących najszybciej w Europie) w 2022 udzielono prawie połowę mniej kredytów niż w 2021. Polacy naturalnie idą w wynajem.

5. Porównanie kosztów: najem a zakup na kredyt

Stając przed wyborem: zakup czy wynajem, na pewno trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim koszty. Nasz zespół od inwestycji Wellcome Home przygotował na te potrzeby symulację. Porównaliśmy miesięczne koszty wynajmu mieszkania do kupienia go na kredyt.

Na potrzeby tej kalkulacji przyjęliśmy, że mieszkanie jest nowe (prosto od dewelopera), ma 50m2 (2 sypialnie, 1 łazienka) i jest zlokalizowane w Katowicach — na tym rynku znamy się najlepiej. Cio nam wyszło?

Zakup:

• Koszt po średniej cenie rynkowej to 520 tys. złotych.
• Warunek: musisz mieć 20% wkładu własnego, czyli 104 tys. złotych.
• Na resztę bierzesz kredyt na 25 lat (najbardziej typowy okres kredytowania), rata równa przez pierwszych 60 miesięcy.
• Miesięczna rata to w takim wypadku przy aktualnych stopach ok. 3 150 zł.
• Do tego dochodzą koszty za ubezpieczenie — to dodatkowa wartość ok. 150 zł.
• Przyjmijmy więc, że stałe comiesięczne koszty to 3 300 zł + opłaty administracyjne (ok. 500 zł), razem 3 800 zł.
• No i wykończenie mieszkania (kupujesz przecież gołe) potrzebujesz średnio 2 200 zł / m2.

Jeśli chciałbyś wynająć takie mieszkanie, (nowe, 50 m2, umeblowane), średni miesięczny czynsz wyniesie ok 2 500 zł + opłaty administracyjne ok. 500 zł. Oczywiście możesz znaleźć dużo droższe mieszkania, o podwyższonym standardzie, ale nie bierzemy pod uwagę skrajnych ofert.

W naszej kalkulacji nie bierzemy też pod uwagę zużycia mediów: tutaj płacisz tyle samo niezależnie od tego, czy wynajmujesz, czy jesteś właścicielem mieszkania.

Pamiętaj, że to symulacja dla Katowic. Spośród miast w całej Europie Centralnej Warszawa wiedzie prym, jeśli chodzi o ceny wynajmu mieszkań. Średnia cena za m2 na miesiąc to 17,86 EUR. Nasze referencyjne mieszkanie kosztowałoby tutaj zatem średnio 4 400 zł.
Średni wzrost cen najmu w Warszawie wzrósł z resztą o 18% (2021 do 2022).

Dla porównania: Praga to średni koszt 11,25 EUR a Bratysława 11,55 EUR/m2 / miesiąc. Najdroższym miastem w Europie pod względem najmu, podobnie jak w przypadku cen transakcyjnych, pozostaje Paryż ze średnimi stawkami na poziomie 29,1 EUR/m2 Drugie miejsce to Oslo, trzecie zajmuje Londyn.

6. Wynajem jako rozwiązanie przyszłości

W krótkiej perspektywie, najem zyskuje na znaczeniu przez to, że Polaków nie stać po prostu na zakup i “przeczekują”. Ale długoterminowo widzimy zmiany zachodzące w społeczeństwie. Generacje Z nie chcą się zobowiązywać, nie wiedzą, gdzie będą jutro.

Dlaczego Polacy chcą wynajmować? Przede wszystkim dlatego, że nie chcą się wiązać kredytem, którego koszty rosną, a sytuacja ekonomiczna jest nieprzewidywalna. To najbardziej widoczny efekt krótkoterminowy wśród osób, które wolałyby kupić.

Coraz więcej jest jednak osób, które wynajmują, bo:

• mogą sobie pozwolić na lepsze mieszkanie w dogodnej lokalizacji;
• życie wymaga od nich mobilności, nie planują typowego domku pod miastem;
• łatwiej im zmienić plany, są bardziej niezależni finansowo (nie muszą brać kredytu na 30 lat);
• co kilka lat zmieniają pracę, awansują i relokują się do innych miast. Co za tym idzie, nie wiążą się z jednym miejscem a lata.

Wpływ na te tendencje ma też model subskrypcji, który zyskuje na wartości. Dzięki zasadzie współdzielenia nie musimy oszczędzać albo się zapożyczać, aby mieć do czegoś dostęp, Możemy to współdzielić i mieć to od razu, a tym samym podnosić jakość: nie tylko dostęp do muzyki czy filmów, ale też do samochodów (po co nam na własność, skoro na co dzień korzystamy z komunikacji publicznej), biur, mieszkań.

7. Czy kupno nieruchomości w Polsce to dobry pomysł?

Tak, jeśli Cię na nią stać, masz kapitał, który możesz zainwestować, myśląc o tym w długiej perspektywie. Obserwując rynek z perspektywy czasu, widzimy, że pomimo okoliczności, nieruchomości cały czas zyskują na wartości — to jest stabilny i spokojny wzrost. Dlatego inwestowanie w nie ma sens również długoterminowo — nawet, jeśli sam nie będziesz planował w takim mieszkaniu mieszkać, możesz przeznaczyć je na wynajem.

Patrząc na trendy, coraz więcej młodych osób będzie decydować się na świadomy wynajem, szczególnie od podmiotów instytucjonalnych, czyli wspomnianych firm, które zadbają o standard. Wtedy można zarabiać podwójnie — poprzez stabilny wzrost wartości nieruchomości i zwrot z inwestycji poprzez wpływy z comiesięcznego czynszu.

A obsługę takiego najmu możesz przecież oddać firmie, która wszystko zrobi za Ciebie. Polska wydaje się też właściwym miejscem: jest krajem o strategicznym znaczeniu geopolitycznym,  z rozwijającą się gospodarką i rekordowymi wynikami, jeśli chodzi o inwestycje. I to nie tylko mieszkaniowe. 2021 był rekordowy, jeśli chodzi o zagraniczne inwestycje, o czym piszemy na naszym blogu i w przewodnikach.

Podsumowanie

Kupić czy wynajmować? Wybór zależy od sytuacji życiowej, zaplecza finansowego, preferencji etc., ale wniosek jest taki, że na pewno wynajem bardzo zyskuje na wartości w Polsce: krótkoterminowo, bo Polaków nie stać na zakup, długoterminowo: bo zmieniają się trendy, a ceny nieruchomości rosną. Potrzeba dobrego produktu będzie coraz większa, a produkt coraz lepszej jakości.

To świetny objaw dla inwestorów, którzy mogą sobie pozwolić na zakup i postawić na bezpieczną lokatę kapitału. Interesuje Cię ten temat? Chciałbyś zainwestować w Polsce? Daj nam znać! Cokolwiek planujesz, możemy Ci w tym pomóc.