Wynajmujesz mieszkanie w Polsce? A może planujesz podpisanie umowy najmu? Poznaj polskie prawo dotyczące wynajmu i nieruchomości. Jakie są obowiązki i prawa najemcy i wynajmującego? Jakich zasad musisz przestrzegać i co musisz wiedzieć?

Język prawny jest trudny do zrozumienia i samodzielnego zinterpretowania, a przepisy budzą wiele wątpliwości. Wiemy o tym, dlatego postanowiliśmy je wytłumaczyć – w najprostszy możliwy sposób! [tekst pod filmem]

Wolisz treści video? Oglądaj z polskimi napisami:

1. Obowiązki wynajmującego i najemcy

Oczywiście, zarówno na najemcy jak i na wynajmującym ciążą pewne zobowiązania. Dobrze jest wiedzieć, czego możesz oczekiwać, ale też jakich reguł musisz przestrzegać. Przejdźmy przez te najważniejsze:

Utrzymanie mieszkania i naprawy

Zgodnie z polskim prawem, wynajmujący jest odpowiedzialny za “utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku”. Ale co to właściwie znaczy?Prościej mówić: że musi dbać o instalację centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjną, instalację elektrycznej itd. W związku z tym w jego zakresie są wszystkie niezbędne naprawy, w szczególności dotyczące wspomnianych instalacji, kaloryferów, okien, drzwi, podłóg. Ewentualne koszty ich naprawy są po stronie wynajmującego.

Zanim się wprowadzisz, wynajmujący powinien sprawdzić dokładnie całe mieszkanie i wykonać niezbędne naprawy. Naturalnym jest, że mieszkanie podczas wynajmu się zużywa i przed kolejną wprowadzką konieczne będzie jego odświeżenie. A z tego artykułu wiesz już, że najemca nie może ponosić kosztów regularnego użytkowania i zużycia mieszkania.

Czym nie jest regularne użytkowanie?
Spalony garnek, zepsuty czajnik albo kanapa poplamiona tak bardzo, że nie będzie się dało niczym jej wyczyścić to na pewno nie jest regularne zużycie. W takim wypadku wynajmujący ma pełne prawo obciążyć Cię kosztami ich wymiany. Teoretycznie, poplamiona kanapa może być jeszcze używana, ale chyba nie chciałbyś na taką trafić w nowo wynajmowanym mieszkaniu? Nie wspominając już o tym, że spalony garnek może być niebezpieczny dla zdrowia.

Czym jeszcze nie jest standardowe zużycie mieszkania?Jeśli ogrzewanie w twoim mieszkaniu nagle przestanie działać, wynajmujący musi przyjść i naprawić usterkę. Musi też ponieść koszty naprawy. Jeśli lodówka albo piekarnik przestały działać, bo były już stare i zużyte, wymiana na nowe również jest po stronie wynajmującego. Ale jeśli upuścisz coś i rozbijesz (albo zrobisz dziurę w podłodze), będziesz musiał ponieść koszt wymiany lub naprawy.

Co z klatką schodową, budynkiem i jego obejściem?

O części wspólne dba tzw. wspólnota mieszkaniowa, tworzona przez wszystkich właścicieli nieruchomości w danym budynku. Do jej obowiązków należy zadbać o sprzątanie i bieżące naprawy. Właściciel Twojego mieszkania jest częścią tej wspólnoty i może inicjować pewne działania, ale nie wszystko może zrobić od razu. Jeśli na przykład w budynku zatka się kanalizacja, wspólnota mieszkaniowa musi wezwać pomoc, usunąć awarię i zapłacić za usługę. Wynajmujący powinien jak najszybciej poinformować Cię o usterce, ale nie może usunąć jej sam.

W przypadku części wspólnych, tak samo jak w mieszkaniu, jesteś też odpowiedzialny za ewentualne szkody. Jeśli na przykład upuścisz coś i uszkodzisz schody, będziesz musiał ponieść koszty naprawy. Pamiętaj! Jako najemca odpowiadasz nie tylko za mieszkanie, ale również za części wspólne budynku.

2. Remonty i zmiany aranżacji

Czy możesz na własną rękę zmienić coś w wynajmowanym mieszkaniu? Hmm… lepiej bądź ostrożny. Ulepszenie (bo tak definiuje to ustawa) może być zrobione tylko za pisemną zgodą wynajmującego. Nie wszystko będzie oczywiście ulepszeniem. Powieszenie plakatu na ścianie czy zmiana zasłon to nie jest ulepszenie, bo nie podnosi wartości mieszkania i jest łatwe w demontażu. Pamiętaj tylko, aby zachować to, co było już w mieszkaniu. Jeśli planujesz wprowadzić jakieś większe zmiany (np. malowanie ścian czy powieszenie szafki), zawsze ustalaj to z wynajmującym. 

Zgodnie z polskim prawem, po zakończeniu umowy najmu mieszkanie musi zostać oddane w takim samym stanie, w jakim było wydane najemcy. Łatwo napisać, ale jak to zrobić? Przede wszystkim bądź konsekwentny. Sprzątaj regularnie i utrzymuj mieszkanie i wszystkie jego elementy w dobrym stanie. Jeśli coś się zepsuje, daj znać wynajmującemu jak najszybciej. Czekanie może tylko pogarszać usterkę i zwiększyć koszt potencjalnej naprawy.

Jeśli znasz datę wyprowadzki, przygotuj mieszkanie. Musisz oczywiście zabrać z niego wszystkie swoje rzeczy, wyczyścić meble i szafki, umyć łazienkę, kuchnię, sprzęty – nie tylko z zewnątrz, ale też wewnątrz. Nie zapomnij o umyciu okien. Jeśli nie zrobisz tego porządnie, wynajmujący może obciążyć Cię kosztami sprzątania.

Jeśli podczas wynajmu zainwestowałeś w coś do mieszkania (kupiłeś coś lub zapłaciłeś za naprawę), masz prawo do zwrotu kosztów, ale… tylko w przypadku wcześniejszego pisemnego uzgodnienia tego z wynajmującym. Jeśli kupiłeś coś bez jego wiedzy, być może będziesz musiał zabrać to ze sobą. Pamiętaj, aby każde zmiany i inwestycje ustalać z nim z wyprzedzeniem.

3. Podniesienie stawki czynszu

Czy wynajmujący może podnieść cenę wynajmu w trakcie trwania umowy? Odpowiedź brzmi tak, ale: 

• musi poinformować Cię o tym nie później niż ostatniego dnia miesiąca;
• masz prawo do zachowania okresu zwanego wypowiedzenie stawki czynszu (uwaga! to nie to samo to wypowiedzenie umowy najmu). Zgodnie z prawem, wypowiedzenie stawki czynszu to okres minimum 3 miesięcy;
• jeśli nie zgadzasz się z podwyżką, masz dwa miesiące na poinformowanie wynajmującego, że będziesz chciał się wyprowadzić. Możesz też poprosić go o pisemne uzasadnienie podwyżki.

Przykład:
Jeśli czynsz ma wzrosnąć od 1 lutego, okres wypowiedzenia stawki czynszu liczony jest od 1 listopada do 31 stycznia (pełne 3 miesiące), a zatem wynajmujący powinien poinformować Cię o tym fakcie najpóźniej 31 października. Jeśli nie zgadzasz się na podwyżkę, masz czas do 31 grudnia, aby pisemnie poinformować o tym wynajmującego. W tym wypadku możesz zostać w mieszkaniu do 31 stycznia i tego dnia musisz się wyprowadzić.

WAŻNE!
W Polsce papier to podstawa! Regularna korespondencja z wynajmującym może być prowadzona mailowo, ale jeśli chodzi o sprawy tak ważne jak umowa najmu, aneks do umowy, wypowiedzenie, wszystko powinno zostać spisane na papierze i  odręcznie (!) podpisane. Treść umowy skopiowana do komunikatora albo podpis zrobiony w programie komputerowym nie jest ważny.

4. Wcześniejsze zakończenie umowy

Czy to w ogóle możliwe? Zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę najmu, ale tylko pod pewnymi warunkami. Zapytaj wynajmującego przed podpisanie umowy, czy taka opcja wchodzi w ogóle w grę. Zgodnie z polskim prawem, nie możesz wypowiedzieć umowy najmu na czas określony. Możesz to zrobić wtedy, gdy masz umowę na czas nieokreślony. Okres wypowiedzenia wynosi wtedy 3 miesiące.

Wynajmujący może wypowiedzieć Ci umowę w kilku przypadkach. Są one raczej ekstremalne, ale lepiej, abyś był świadomy, że wypowiedzenie umowy może Cię spotkać, jeśli:

• nie płacisz czynszu;
• nie sprzątasz mieszkania i generalnie nie dbasz o jego stan;
• imprezujesz tak bardzo, że skarżą się na Ciebie sąsiedzi;
• podnająłeś mieszkanie komuś innemu;
• budynek, w którym wynajmujesz mieszkanie, jest przeznaczony do remontu lub wyburzenia.

5. Ubezpieczenie najemcy

Ubezpieczenie to bardzo ważna kwestia, o której zwykle nie myśli się na samym początku (albo wcale). Oczywiście wynajmujący powinien zadbać o ubezpieczenie swoich nieruchomości i prawdopodobnie to zrobił, jednak Ty możesz (i powinieneś) pomyśleć o ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Po co?

Ubezpieczenie to będzie chroniło CIę, jeśli niechcący zepsujesz coś w mieszkaniu, np. zbijesz szybę, zepsujesz jakiś drogi sprzęt. Takie ubezpieczenie będzie z resztą dotyczyło nie tylko mieszkania. Jeśli wyrządzisz inną szkodę, np. zbijesz flakon perfum w drogerii czy upuścisz czyjś telefon, nie będziesz musiał płacić za takie szkody ze swojej kieszeni. 

Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej jest relatywnie tanie (ok. 50zł/rok). To zdecydowanie koszt wart poniesienia.

6. Akt notarialny

Twój wynajmujący może poprosić Cię o podpisanie umowy w formie aktu notarialnego. Spokojnie, to nic groźnego ani skomplikowanego. Ale właściwie po co mu to?

Umowa sporządzona u notariusza jest zabezpieczeniem dla wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Prawo w Polsce chroni głównie najemcę, dlatego wynajmujący musi dbać o swoje interesy. Ale spokojnie! To wynajmujący zajmie się przygotowaniem aktu, wskaże notariusza, zadba o tłumacza, umów spotkanie i prawdopodobnie weźmie na siebie koszt aktu. 

W tym miejscu warto jeszcze wspomnieć, że w Polsce istnieją dwa rodzaje wynajmu:

• najem okazjonalny – gdy podpisujesz umowę z osobą prywatną;
• najem instytucjonalny – gdy Twój wynajmujący świadczy usługi jako przedsiębiorstwo.

7. Dodatkowe ważne informacje

• Wynajmujący nie może wejść do mieszkania bez Twojej zgody. Może jednak zawrzeć w umowie klauzulę o obowiązkowych okresowych przeglądach mieszkania, najlepiej w Twojej obecności. W umowie powinna też znaleźć się informacja o ich częstotliwości.
  
  Wyjątek! W przypadku nagłej awarii lub sytuacji zagrażającej bezpieczeństwu wynajmujący ma prawo wejść do mieszkania, nawet jeśli akurat nie jesteś na miejscu. Powinien zrobić to w obecności policji.
• Jeśli chciałbyś płacić za wynajem w innej walucie niż złotówki, zapytaj wynajmującego o taką możliwość. Z punktu widzenia formalnego nie ma żadnych przeciwwskazań, ale informacja o tym powinna znaleźć się w umowie najmu. Prywatni właściciele mieszkania mogą nie dać Ci takiej możliwości, ale agencja czy firma zapewne tak.

• Jeśli potrzebujesz pomocy agencji w poszukiwaniach mieszkania, licz się z ich prowizją. To zwykle wysokości 1-miesięcznego czynszu + 23% VAT. Przeglądają ogłoszenia dopytaj o prowizję -niektóre firmy oferujące mieszkania nie są agencjami i nie pobierają prowizji od wynajmu.
• Nie jesteś pewien, czy wynajmujący ma prawo do lokalu i może wynająć Ci mieszkanie? Sprawdź to w Księgach Wieczystych.

Numer księgi wieczystej mieszkania – jak go sprawdzić?

Chcesz wiedzieć, czy wynajmujący, od którego planujesz wynająć mieszkanie, ma do tego prawo? Możesz to sprawdzić w Ewidencji Ksiąg Wieczystych. Jak? Poniżej przedstawiamy przewodnik krok po kroku.

1. Poproś swojego (potencjalnego) wynajmującego o numer księgi wieczystej dla Twojego mieszkania.

Numer powinien składać się z 3 części:

• Kod wydziału (w Katowicach jest to KA1K)
• Numer Księgi Wieczystej 
• Suma kontrolna 

2. Sprawdź ją w ewidencji Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Wejdź na tę stronę i przejdź do sekcji “Przeglądanie ksiąg wieczystych”.

3. Wpisz numer księgi wieczystej.

Najpierw musisz wybrać kod. Następnie wpisz numer księgi, a w ostatnim polu sumę kontrolną.

4. Sprawdź dane.

Po wpisaniu numeru księgi wieczystej zobaczysz, kto dokładnie jest właścicielem danej nieruchomości.