Masz mieszkanie?   
Polski / EURPLN
Language
Język
Polski
Currency
Waluta

Jak zaprojektować i urządzić mieszkanie pod wynajem długoterminowy?

Planujesz urządzić mieszkanie pod wynajem? Przygotuj się do tego! Podpowiemy Ci, w co warto zainwestować, o czym trzeba pomyśleć już na etapie projektu i jak zwiększyć atrakcyjność Twojej oferty. 

Zakup mieszkania pod wynajem to rosnące na popularności rozwiązanie. Aby jednak nieruchomość ta była rzeczywiście długoterminową inwestycją, jej przygotowanie warto przemyśleć już na etapie projektu. Konkurencja na rynku rośnie, a najemcy nie zadowoli już mieszkanie z najtańszymi meblami i absolutnie podstawowym sprzętem kuchennym. Remont i wykończenie nieruchomości, którą chcesz przeznaczyć na wynajem długoterminowy, trzeba naprawdę dobrze zaplanować. Jak? Nasi specjaliści i architekci służą radą. Robimy to na co dzień i wiemy, czego potrzebują najemcy. Powiemy Ci, jakich błędów nie popełniać i o czym absolutnie nie wolno zapomnieć.

Krok 1. Przemyśl wszystkie funkcje zamiast wyciskać maksymalną ilość pokoi

Każdy metr kwadratowy mieszkania kosztuje. Kosztuje coraz więcej. Dlatego inwestorów kusi, aby ze swojej nieruchomości “wycisnąć” jak najwięcej pomieszczeń lub mikro mieszkanek. Ale czasem zabiegi te są tak desperackie, że poświęca się wygodę, ergonomię, poczucie jakiejkolwiek przestrzeni.

Zanim zaczniesz cokolwiek zmieniać, przyjrzyj się dokładnie układowi mieszkania. Być może wystarczy przesunięcie otworu drzwiowego, aby można było wstawić większą szafę czy więcej blatu roboczego? Analiza rzutu jest naprawdę ważna: pomoże wyeliminować ewentualne kolizje, ocenić możliwe zmiany. 

W starszych mieszkaniach (typowych “kawalerkach”) osobnym pomieszczeniem często jest kuchnia. Może warto aneks kuchenny przenieść do salonu, a w tym miejscu zaaranżować sypialnię? Jeśli instalacje pozwalają na taki ruch, może to być bardzo opłacalne rozwiązanie.

Jeśli nie ma takiej możliwości, być może sypialnię można wygospodarować inaczej? Najbardziej popularnym rozwiązaniem jest dostawienie lekkiej zabudowy G-K, ale mniej inwazyjnym rozwiązaniem może być mobilna zasłona, którą można łatwo odgrodzić przestrzeń sypialnianą. Innym pomysłem jest transparentna ścianka, np szklana – będzie wtedy pełnić nie tylko funkcję praktyczną, ale też estetyczną. 

Pamiętaj, że samo łóżko to trochę za mało. Aby takie rozwiązanie miało sens, należy mieć do niego swobodny dostęp po obu stronach. Przyda się też miejsce na stolik nocny, lampkę. Jeśli dostępna przestrzeń jest zbyt mała, by zapewnić komfort, radzimy zrezygnować z sypialni kosztem wygodnego, przestronnego mieszkania typu studio. 

Na etapie analizy układu warto też przyjrzeć się przedpokojowi. Nie można zapomnieć o strefie wejściowej na swobodne zawieszenie okryć wierzchnich i zdjęcie butów, ale nie jest tu potrzebny duży, reprezentacyjny hall. Przedpokój to przede wszystkim inteligentne przechowywanie. Metry, jeśli to możliwe, staraj się “przenieść” do strefy dziennej.

O czym jeszcze musisz pamiętać na tym etapie?

  • Inteligentne przechowywanie! To jedna z najważniejszych potrzeb. Twój najemca będzie przecież musiał gdzieś schować swoje walizki, torby czy pudła. Wynajem długoterminowy to wszystkie pory roku, a więc i zmieniająca się garderoba czy sprzęty sportowe. Wykorzystaj na ten cel każdą dziwną wnękę czy wolną przestrzeń. Wstaw dodatkowe szafki nad meblami (szczególnie w wysokich kamienicach, gdzie miejsca do dyspozycji masz naprawdę sporo). Warto przemyśleć różne sposoby przechowywania: półki, drążki, szuflady. Jeśli nie ma miejsca na komodę, na bieliznę sprawdzi się wysuwany koszyk montowany wewnątrz szafy. Dobrym miejscem na przechowywanie są również kanapy i łóżka, pod którymi można umieścić dedykowane pojemniki;
  • Miejsce na pralkę. Tak, pralka to niezbędnik. Jeśli to możliwe, znajdź dla niej miejsce w łazience. Jeśli nie, schowaj w zabudowie kuchennej;
  • Wygodna łazienka. Czyli taka, w której są też szuflady pod umywalką, dodatkowe miejsce na chemię gospodarczą czy większe pojemności kosmetyków. Twój najemca to nie weekendowy turysta, który ma ze sobą tylko małą kosmetyczkę;
  • Przestronny aneks kuchenny. Nawet jeśli kuchnię urządzasz w salonie, nie zapominaj o jej najważniejszych kwestiach: pojemnej lodówce z zamrażalnikiem, blacie roboczym, na którym będzie można swobodnie przygotowywać posiłki, szafkach do przechowywania żywności, wygodnych szufladach na sztućce i inne kuchenne sprzęty;
  • Biurko do nauki czy pracy zdalnej. Takie czasy, że wielu z nas ma możliwość (a czasem i konieczność) pracy czy nauki z domu. Daj ją swojemu najemcy w postaci dedykowanej przestrzeni. Nie musi być duża, ale musi mieć ergonomiczne biurko i wygodny fotel. Pamiętaj też o dodatkowych gniazdkach przy biurku, łóżku czy kanapie (również takich na USB);
  • Wentylacja pomieszczeń. Pomyślałeś o niej? No właśnie… A to ważna kwestia już na etapie ewentualnego dzielenia pomieszczeń czy zmiany ich przeznaczenia. Nie każdy pokój wymaga wentylacji, ale jej zmianę warto skonsultować z projektantem. Takie ingerencje wymagają projektu budowlanego, a nawet pozwolenia na budowę. Projekt to właściwy czas na rozważenie wszystkich kwestii prawnych, na kolor ścian jeszcze przyjdzie czas;
  • Intuicyjność i uniwersalność. Szpikowanie mieszkania technologicznymi nowinkami teoretycznie podniesie jego wartość, ale jaką masz gwarancję, że Twój najemca będzie skłonny zapłacić więcej za wannę z hydromasażem czy super inteligentny system smarthome? Im więcej “bajerów”, tym większe również ryzyko awarii i konieczność serwisowania. Stosuj rozwiązania intuicyjne i takie, z których naprawdę ktoś będzie korzystał.

Krok 2. Zainwestuj na początku, a oszczędzisz potem

Decydując się na daną nieruchomość na pewno dokładnie zweryfikowałeś jej stan techniczny i standard, ostatnie remonty i poczynione inwestycje. W mieszkaniach z rynku wtórnego wszystko może wyglądać ładnie i bezpiecznie, ale czy tak jest na pewno? Wiemy, że chęć odświeżenia i jak najszybszego wynajmu mieszkania kusi, ale czasem warto poświęcić trochę więcej czasu i środków, aby w przyszłości zaoszczędzić kosztów i nerwów sobie oraz swojemu najemcy.

Co jeszcze jest ważne na etapie projektu?

  • Dokładny przegląd wszystkich instalacji i urządzeń. Przestarzałe rozwiązania to nie tylko większe ryzyko awarii, ale też wyższe koszty eksploatacji i straty energii. Jeśli nie masz pewności, w jakim stanie są dane elementy instalacji, odkryj je. Jeśli i tak robisz większy remont, będzie to jednorazowa robota i sprzątanie. Oczekujesz przecież braku awaryjności przez wiele kolejnych lat, a nie nerwowych telefonów od najemcy. Nowe rozwiązania to też bezpieczeństwo, które jest przecież najważniejsze;
  • Łatwy dostęp do liczników i wodomierzy. Ich intuicyjne umiejscowienie jest ważne z dwóch powodów. Po pierwsze: najemca będzie mógł bez problemu zerknąć na nie i kontrolować zużycie mediów (a Ty reagować na ewentualne wysokie niedopłaty). Po drugie: to również szybsze reagowanie na awarie i zmniejszanie ich ewentualnych skutków;
  • Rewizje. To naturalna konsekwencja poprzedniego punktu. Jeśli jakiś zawór ukryty jest w zabudowie (bo tak jest wygodniej, bezpieczniej, bardziej estetycznie), należy zawsze mieć do niego łatwy i intuicyjny dostęp. Przy awarii liczy się przecież każda minuta!
  • Rozwiązania dedykowane. Pamiętasz, jak ważne jest przechowywanie? No właśnie, tutaj nie warto oszczędzać. Jeśli masz do dyspozycji jakiś dziwnych wymiarów kąt, zainwestuj w zabudowę na wymiar i wykorzystaj maksimum dostępnej powierzchni. Dobrze jest też mieć możliwość wymiany poszczególnych elementów, np. frontu mebla, który uległ uszkodzeniu, siedziska w krześle, blatu stolika;
  • Jakość! Najtańsze panele i płytki drugiego gatunku to oszczędność bardzo krótkowzroczna. Niższej jakości materiały szybciej się zużywają. Inwestuj w podłogi o wyższej klasie ścieralności czy odporności na wilgoć. Zainwestuj w farby odporne na mycie czy szorowanie, płytki pierwszego gatunku. Dobre materiały to i sprawniejszy remont, i wolniejsza eksploatacja mieszkania; 
  • Powtarzalne serie. Kupienie tapety czy paneli z końcówki serii może być korzystne cenowo, ale dość ryzykowne. Jeśli zajdzie potrzeba wymiany czy dokupienia materiałów, będziesz mieć problem. Warto też dokładnie weryfikować i zapamiętać rodzaj i kolor wybranej farby (by np. pomalować tylko jedną ścianę). Przy większych projektach wolimy współpracować ze znanymi markami i wybierać regularne serie produktów. Tak jest bezpieczniej;
  • Sprawdzone źródła i marki. Ta sama zasada dotyczy też sprzętów. Wybieraj te dobrej jakości, od sprawdzonych dostawców. Dbaj o to, by miały one instrukcję obsługi i menu w języku polskim i angielskim. Jeśli sprzedawca daje możliwość rozszerzenia gwarancji, rozważ to. Kupuj tylko w sprawdzonych sklepach ze sprawną obsługą klienta i wzorowym serwisem. Szybka obsługa reklamacji to nie tylko mniej zachodu dla Ciebie, ale też lepsze ogólne doświadczenie dla najemcy. Nie chcesz przecież, by został latem bez sprawnej lodówki, bo sprzedawca nie uznaje reklamacji (albo, co gorsza, zwinął się z biznesem);
  • Wydajna klimatyzacja, termostaty, lampy na czujki (np. w przestrzeniach wspólnych czy korytarzu). Jak już wiesz, nie jesteśmy zwolennikami tego, by szpikować mieszkanie nowinkami. Ale na rozwiązania energooszczędne potrafimy wydać więcej, bo to oszczędność, postawa proekologiczna, mniejsza ingerencja, a nawet możliwość sterowania całym systemem. Tutaj nie warto się ograniczać;
  • Otwarte możliwości. Wyprowadź kable i przemyśl instalacje: pod router internetu, pod telewizję. Nawet, jeśli nie planujesz wyposażać mieszkania w telewizor, bądź gotowy na taką modyfikację.

Krok 3. Myśl o potrzebach najemcy

Czy to znaczy, że wcześniej nie myśleliśmy o najemcy? Wręcz przeciwnie – potrzeby najemcy należy brać pod uwagę na każdym etapie, aby dopasować się do jego potrzeb, a w efekcie przygotować lepszą i bardziej trafioną ofertę. Teraz jednak będziemy mogli skupić się bardziej na tym, co miłe dla oka: aranżowaniu przestrzeni. 

Co tutaj uznaliśmy za najważniejsze?

  • Lekkość i zgrabność. Przechowywanie jest ważne, ale nie chcesz przecież naszpikować mieszkania szafami i przerobić go na PRL-owy pawlacz (pamiętasz je jeszcze?). Staraj się, by wybierane meble były pojemne, ale kompaktowe, zgrabne i miłe dla oka. Świetnym pomysłem są stoły z możliwością rozsunięcia, mobilne stoliki wsuwane jeden w drugi czy składane stołki, które można łatwo schować, gdy nie są nam potrzebne;
  • Możliwość personalizacji. Czy chcesz, aby najemca czuł się w mieszkaniu jak u siebie w domu? Oczywiście, co za pytanie! Nie aranżuj mu więc każdego metra kwadratowego przestrzeni. Wstaw regał, który sam wypełni książkami. Powieś półeczkę na osobiste przedmioty, które będą tworzyć domowy klimat. Daj najemcy miejsce do życia;
  • Możliwość zmiany i mobilność. Bądź elastyczny i przygotowany na szybką zmianę funkcji: postawienie biurka bliżej okna, dosunięcie stołu do ściany, przesunięcie fotela, zmianę zasłon. Każdy najemca ma trochę inne potrzeby;
  • Trochę miejsca. Zdarza się, że najemca wprowadzi się ze swoim meblem: ulubioną lampą, lustrem, wielką rośliną. Zostaw na nie kawałek przestrzeni. To przecież mieszkanie, a nie butikowy hotel na jeden nocleg;
  • Prywatność. A zatem zasłony lub rolety. Dobre rolety zaciemniające to też komfort dla osób, które lubią spać w ciemności i oszczędność na klimatyzacji;
  • Akcesoria sprzątające. Daj najemcy dostęp do urządzeń typu odkurzacz, mop do mycia podłóg, deska do prasowania. Fakt, że nie musi ich kupować we własnym zakresie, na pewno będzie przewagą w Twojej ofercie. A zachęcanie do regularnego sprzątanie mieszkania jest również w Twoim interesie 😉
  • Miejsce do przechowywania większych gabarytów. Wózki, rowery, narty – takie sprzęty ciężko zmieścić w niewielkim mieszkaniu. Jeśli dysponujesz miejscem w piwnicy, wygospodaruj go trochę dla najemcy, zrób porządek i poinformuj o tym w ofercie. Dasz mu znać, że szanujesz jego potrzeby;
  • Możliwość doposażenia. Nawet jeśli nie planujesz w standardzie wyposażać mieszkania z ekspres do kawy i kablową telewizję, miej na uwadze, że najemca może o coś takiego zapytać.  Pomyśl, gdzie takie sprzęty mogłyby stanąć; 
  • Przytulność. Potraktuj to mieszkanie jako czyjś przyszły dom, dopiero potem jak inwestycję. Pomyśl o dodatkowym oświetleniu przy kanapie, postaraj się o miękkie i przytulne obicia sofy czy fotela, ładny zagłówek łóżka. Nie chcesz urządzać taniego hostelu. Staraj się przy tym wybierać materiały, które łatwo jest utrzymać w czystości;

Krok 4. Wynajmuj mieszkanie, w którym sam mógłbyś mieszkać

Powtórzymy to raz jeszcze: mieszkanie na wynajem to nie hostel ani akademik. Twoja oferta jest Twoją wizytówką, dlatego wynajmuj tylko takie mieszkanie, w którym Ty sam chciałbyś zamieszkać: bezpieczne, wygodne, urządzone z myślą o jego lokatorach, którzy mają poczuć się w tym mieszkaniu jak w domu. 

Co warto mieć na uwadze na tym etapie?

  • Miejsce do spania. Wygodny, dobrej jakości materac jest naprawdę ważny. Ktoś będzie z niego przecież korzystał przez kilka miesięcy, a nawet lat. Co noc.
  • Sofa. Oczywiście jej aspekty wizualne są ważne dla całej aranżacji, ale wygoda i komfort użytkowania nie powinny schodzić na dalszy plan. Zanim wybierzesz kanapę, dotknij tkaniny, usiądź na niej lub nawet się półoż. Jeśli sofa będzie też pełnić rolę łóżka, łatwość rozkładania i jakość wypełnienia są tak samo ważne, jak w przypadku materaca.
  • Uniwersalny styl… Modowe nowinki fajnie klikają się w social mediach, ale mogą dość szybko się opatrzeć. Wybieraj rozwiązania i style ponadczasowe, które długo będą cieszyć oko najemcy. Unikaj bardzo mocnych, wręcz przytłaczających kolorów. Nie maluj wszystkich ścian na czerwono tylko dlatego, że Ty go lubisz. Aranżacje mocno “designerskie” są fajne na krótkie pobyty, ale rok czy kilka lat w mieszkaniu, które wygląda jak galeria sztuki, może zmęczyć;
  • …i możliwość personalizacji. Czyli patrz krok 3. Pozwól, że najemca sam zdecyduje, jak będzie chciał mieszkać. A gdy już się wprowadzi, zapytaj go o wrażenia. Być może będzie potrzebował ciemniejszych zasłon, dodatkowej lampki przy kanapie albo większego stołu w jadalni.

Krok 5. Słuchaj najemcy

Pewnie sobie teraz myślisz, że się mądrzymy. Wiadomo, że łatwiej wprowadzać zmiany i ulepszenia, gdy ma się już jakieś doświadczenie z wynajmem: słucha sugestii najemców, reaguj na ich potrzeby. Spokojnie, wszyscy kiedyś zaczynaliśmy. Fakt, że to Twoje początki i nigdy nie wynajmowałeś mieszkania, nie odbiera Ci możliwości uczenia się. Ale jak? Po prostu! Nie wyważaj otwartych drzwi i podglądaj innych:

  • dołącz do lokalnych grup na Facebooku, gdzie ludzie szukają mieszkań na wynajem. Zobacz, na jakich udogodnieniach najbardziej im zależy, co najczęściej pojawia się w ich wymaganiach?;
  • prześledź strony dobrych agencji zarządzania najmem i firm oferujących mieszkania. Jaki oferują standard?;
  • czytaj opinie: sprawdzaj, co doceniają najemcy, a na co narzekają? Jeśli dużo osób skarży się na słabe łącze internetowe czy niesprawną wentylację w kuchni, Ty skup się wyjątkowo mocno na tych aspektach. Nie popełniaj cudzych błędów;
  • zwróć uwagę na lokalizację: czy Twoje mieszkanie jest blisko uczelni, nowego biurowca, czy może przy spokojnym parku? Inne potrzeby będzie miał student, inne pracujący młody manager, a jeszcze inne rodzina z małym dzieckiem; 
  • korzystaj z rad specjalistów. Konsultacja swojej koncepcji z kimś, kto zna się na rzeczy to koszt, który szybko się zwróci. Doświadczony projektant doradzi najlepsze rozwiązania, być może powie też, co jest nietrafionym pomysłem, na który szkoda środków. Często poleci też doświadczonych branżystów czy wykonawców. Pamiętaj, że robienie wszystkiego samemu to tylko pozorna oszczędność. Czas, który poświęcisz na naukę, możesz zainwestować w rozwijanie innych obszarów swojego biznesu.

Jeśli poszukujesz więcej porad dotyczących urządzania mieszkania, zerknij do innych naszych artykułów tutaj.

Obiecujemy, że wszystkie te działania naprawdę się opłacą. Zadowolenie najemcy to największa nagroda za Twoją pracę, a pozytywne doświadczenie wynajmu to najlepsza reklama dla Twojego mieszkania.

A jeśli potrzebujesz fachowej porady lub pomocy (na każdym etapie przygotowania mieszkania do wynajmu), pisz do nas. Podpowiemy 🙂 [Link do zakładki kontakt]
Powodzenia!

Sprawdź także

Masz pytania?